Krisis Pemilikan Rumah Dan Bebanan Hutang Di Malaysia
Oleh: Dr. Siti ‘Aisyah Baharudin (Pensyarah Kanan, Pusat Pengajian Sains Kemasyarakatan, Universiti Sains Malaysia)
Di bumi bertuah nan kaya berdikari,
Impian rakyat tetap satu dihati.
Ingin miliki rumah sendiri,
Tempat berteduh, warisan abadi.
Namun realiti tidak seindah mimpi,
Harga melambung, gaji tak berseri.
Hutang memuncak, beban tak henti,
Mampukah rumah jadi milik hakiki?
Majoriti rakyat Malaysia membeli rumah bukan sekadar untuk didiami, malah sebagai satu bentuk pelaburan jangka panjang. Pembelian ini lazimnya melibatkan pinjaman perumahan yang berasaskan mekanisme gadai janji, iaitu di mana hartanah yang dibeli diletakkan sebagai cagaran kepada institusi kewangan. Jika peminjam gagal melunaskan bayaran balik, rumah tersebut boleh dilelong dengan perintah mahkamah bagi menampung jumlah pinjaman yang tertunggak. Walaupun sistem ini membolehkan lebih ramai rakyat memiliki hartanah, ia turut mendedahkan mereka kepada risiko kewangan jangka panjang terutamanya dalam suasana pasaran perumahan yang semakin mencabar. Laporan Bank Negara Malaysia menunjukkan hutang isi rumah di Malaysia meningkat ketara dalam dua dekad, dengan nisbah hutang kepada KDNK naik 25.3% dari 2002 hingga 2023. Lebih membimbangkan, hampir dua pertiga daripada hutang isi rumah kini tertumpu pada pembelian hartanah kediaman, dengan bahagiannya meningkat daripada 36% pada 1997 kepada 60.5% pada 2023. Kedua-dua indikator ini menunjukkan lonjakan hutang didorong oleh kemudahan akses kepada produk kewangan yang membolehkan pinjaman lebih tinggi dan pergantungan tinggi rakyat terhadap pinjaman perumahan.
Jurang Harga dan Pendapatan
Menurut data antarabangsa daripada Numbeo, nisbah harga rumah kepada pendapatan Malaysia bagi tahun 2025 menunjukkan bahawa harga purata rumah adalah 8.7 kali ganda pendapatan tahunan isi rumah. Nisbah ini dikategorikan sebagai sangat tidak mampu milik, memandangkan penanda aras antarabangsa menetapkan nisbah 3.0 ke bawah sebagai mampu milik. Keadaan ini mencerminkan jurang yang semakin melebar antara harga hartanah dan tahap pendapatan rakyat, sekali gus memberi tekanan kepada golongan muda dan berpendapatan rendah untuk memiliki rumah sendiri.
Walaupun terdapat pandangan bahawa kenaikan harga rumah tidak jauh meninggalkan pertumbuhan pendapatan dalam jangka panjang, hakikatnya membeli rumah masih di luar kemampuan kebanyakan rakyat, khususnya di kawasan bandar. Misalnya, harga median rumah di Kuala Lumpur mencecah 5.4 kali ganda pendapatan isi rumah tahunan serta purata harga rumah sekitar RM741,445 akibat urbanisasi pesat sekitar 78% penduduk pada tahun 2023 dan pertumbuhan kelas menengah. Situasi ini meningkatkan permintaan terhadap rumah sewa, mengurangkan kadar simpanan isi rumah dan pelaburan jangka panjang.
Kelayakan Pinjaman dan Beban Kewangan
Walaupun permintaan terhadap rumah masih tinggi, kemampuan rakyat untuk memiliki kediaman semakin terhimpit. Ramai pembeli rumah kali pertama gagal mendapat pinjaman kerana kadar hutang isi rumah yang tinggi dan rekod kredit yang lemah. Laporan RinggitPlus Malaysian Financial Literacy Survey 2023 mendedahkan 54% rakyat Malaysia menghadapi kesukaran mendapat pinjaman perumahan disebabkan sejarah kredit yang buruk atau tidak mengetahui Nisbah Khidmat Hutang mereka. Selain itu, pembeli perlu menyediakan lebih RM 40,000 termasuk duti setem dan yuran guaman bagi rumah bernilai RM300,000. Bayaran pendahuluan yang tinggi menjadi cabaran bagi pembeli pertama terutama golongan muda berdasarkan 50% graduan bekerja hanya memperoleh kurang RM2,000 sebulan.
Laporan Institut Penyelidikan Khazanah menegaskan bahawa kenaikan harga rumah dalam terma sebenar di Malaysia bukan semata-mata berpunca daripada penilaian semasa pasaran, tetapi turut disumbang oleh amalan pemanjangan tempoh pinjaman perumahan yang berlebihan. Misalnya, pemanjangan tempoh pinjaman daripada 35 kepada 40 tahun bagi pinjaman berjumlah RM500,000 hanya mengurangkan ansuran bulanan sebanyak 4.4% (RM112), namun meningkatkan kos pembiayaan keseluruhan sebanyak 17.4% (RM97,428).
Ketidaksepadanan permintaan dan penawaran
Pertubuhan Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi memberi amaran bahawa fenomena “harga rumah kelihatan terlalu tinggi tetapi masih meningkat” boleh berlaku di Malaysia akibat ketidaksepadanan permintaan dan penawaran rumah. Walaupun permintaan terhadap rumah mampu milik kekal tinggi, banyak unit kediaman kekal tidak terjual, mewujudkan lambakan hartanah akibat faktor jurang harga, masalah kelewatan, projek sakit dan terbengkalai, prosedur birokrasi yang melambatkan kelulusan projek, kos pembinaan yang meningkat serta spekulasi dan manipulasi harga oleh pemaju dan pelabur.
Walaupun kerajaan giat melaksanakan pelbagai inisiatif untuk meningkatkan penawaran rumah mampu milik, realitinya masih wujud jurang besar antara harga rumah yang ditawarkan dan kemampuan rakyat. Kurang daripada 20% rumah baharu yang dilancarkan berharga bawah RM200,000 menunjukkan angka yang terlalu kecil berbanding permintaan tinggi, khususnya dalam kalangan berpendapatan rendah. Lebih membimbangkan, pasaran hartanah kini dibanjiri dengan lebih 25,000 unit kediaman tidak terjual pada tahun 2023, kebanyakannya terlalu mahal dan di luar jangkauan majoriti rakyat berpendapatan rendah dan sederhana. Fenomena ini jelas menunjukkan berlakunya ketidakpadanan struktur dalam penawaran dan permintaan, sekaligus mencerminkan krisis keterjangkauan perumahan yang semakin meruncing.
Inisiatif Kerajaan dan Cabaran Berterusan
Kerajaan telah memperkenalkan pelbagai skim seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), Projek Perumahan Rakyat (PPR), dan Skim Rent-to-Own (RTO) bagi membantu rakyat memiliki rumah. Misalnya, SJKP membolehkan pekerja gig dan mereka yang bekerja sendiri memohon pinjaman 100% hingga RM500,000. Namun, impak sebenar masih terhad kerana masalah pokok iaitu harga rumah yang tinggi tidak diatasi sepenuhnya.
Kerajaan cuba merapatkan jurang harga dan pendapatan menerusi inisiatif seperti Rumah Mampu Milik dan Rumah Bakat Baru Madani yang menyasarkan golongan berpendapatan sederhana, selain langkah fiskal seperti pelepasan cukai untuk pembeli rumah pertama dalam Belanjawan 2025. Namun, inisiatif ini merupakan langkah jangka pendek yang belum menyentuh akarnya iaitu reformasi pasaran hartanah secara menyeluruh.
Seterusnya, cadangan penggunaan pinjaman antara generasi untuk menangani isu kemampuan memiliki rumah perlu dihentikan kerana mewariskan beban hutang yang lebih besar kepada generasi akan datang. Ia bagi membendung inflasi harga rumah yang berpunca daripada pembiayaan berlebihan, sekali gus menggalakkan pertumbuhan pasaran perumahan yang lebih mampan dan berpatutan untuk semua golongan.
Manakala cadangan penyelesaian ketidaksepadanan penawaran dan permintaan adalah penting termasuk menyelaraskan inisiatif perumahan mampu milik, mewujudkan pangkalan data perumahan bersepadu, mengurangkan halangan kos, meningkatkan literasi kewangan, dan memperkukuh pasaran sewaan melalui kerangka undang-undang yang lebih baik. Strategi ini memberi kelebihan kepada kedua-dua pembeli dan penjual dalam pasaran hartanah jangka masa panjang.
Secara keseluruhannya, walaupun pelbagai inisiatif telah dilaksanakan oleh kerajaan untuk meningkatkan pemilikan rumah, isu ketidakmampuan memiliki rumah masih membelenggu rakyat akibat jurang besar antara harga rumah dan tahap pendapatan, khususnya dalam kalangan berpendapatan rendah dan golongan muda. Beban kewangan jangka panjang serta struktur pasaran yang tidak seimbang, ditambah dengan ketidaksepadanan antara permintaan dan penawaran rumah mampu milik memerlukan pendekatan reformasi menyeluruh yang lebih mampan dan inklusif.
*Penulis merupakan Pensyarah Kanan, Pusat Pengajian Sains Kemasyarakatan, Universiti Sains Malaysia
